2025-08-09 新闻动态 61
当香港中环精英们还在讨论楼市寒冬时，一位曾把二手房卖给马云的资本大佬，已经悄然完成两次抄底
2015年，香港太平山顶白加道22号。马云签下一张15亿港元的支票，买下这栋三层别墅。前业主袁天凡、李慧敏夫妇，仅这一笔交易就净赚13亿港元——相当于每天醒来账户多出23万港元，连续15年。
更令人震撼的是，当全香港都在为楼市低迷哀叹时，这对传奇夫妇却在2023年5月和2024年7月连续出手，精准抄底两处核心资产。他们究竟看到了什么普通人看不见的信号？
一，香港顶豪交易场的隐秘赢家
香港土地注册处最新记录显示，"袁天凡及妻子李慧敏"日前豪掷4646万港元，买下启德天泷一套四居室豪宅。每平米价格高达38万港元，这个数字足以让北上深豪宅黯然失色。
这不是他们第一次逆势操作。去年5月，当香港刚取消楼市调控政策时，他们就用1520万港元拿下贝沙湾一套两居室，比挂牌价直降480万，相当于打了七六折。
时间拨回2000年，亚洲金融危机余波未平，这对夫妇却大胆斥资1.635亿港元买下白加道22号。十五年后转手给马云时，价格飙涨9倍，创下当时香港呎价纪录。
"我家境贫困，曾住在长发街木板隔间房。"袁天凡曾如此感慨自己的逆袭。如今这对夫妇的操作，正在改写香港楼市规则。
二，从木板房到太平山顶的逆袭密码
1952年出生于上海的袁天凡，5岁随做船员的父亲移居香港。全家挤在不足9平米的木板隔间里，父亲常年漂泊海上。谁曾想这个贫寒少年，日后会成为搅动香港资本市场的风云人物？
1977年，袁天凡迎来人生转折点。他放弃香港中文大学教职，加入汇丰旗下投行"获多利"。同年，未来的妻子李慧敏也踏入同一家公司。两位金融精英的相遇，埋下了日后百亿资产帝国的种子。
1985年，两人事业同时起飞。袁天凡出任花旗唯高达证券董事，李慧敏晋升汇丰银行中国业务董事总经理。他们在浅水湾租下186平米豪宅，后来以250万港元买下——当时香港平均房价仅每平米1.2万港元。
真正的飞跃发生在世纪之交。 1996年，李嘉诚亲自邀请袁天凡辅佐次子李泽楷。这位"打工皇帝"由此开启职业生涯最辉煌的篇章。
三，李嘉诚家族的"影子操盘手"
2000年初，香港电讯收购战硝烟弥漫。新加坡电信几乎胜券在握，其CEO是新加坡国父李光耀之子李显扬。所有人都认为这将是新加坡资本对香港的胜利。
但袁天凡策划了一场惊天逆转。他联合汇丰等30多家银行，18天内筹得120亿美元贷款，帮助李泽楷的盈科数码完成"蛇吞象"收购。这场战役被写入投行教科书，也让袁天凡获得"李嘉诚军师"的称号。
正是这一年，袁氏夫妇搬进白加道22号。站在989平米的豪宅里，270度维多利亚港海景尽收眼底。从9平米的木板房到919平米的顶豪，袁天凡走了43年。
此时李慧敏的事业也如日中天。2012年她出任恒生银行副董事长兼行政总裁，成为执掌香港老牌金融机构的"恒生一姐"。虽然如今两人都已退休，但李慧敏仍担任长实集团独董，维系着与李嘉诚家族的特殊纽带。
四，三次神操作背后的楼市智慧
分析袁氏夫妇三次标志性房产交易，可以发现惊人的规律：
2000年买入太平山顶
时机：亚洲金融危机后楼市低谷策略：超长线持有顶级稀缺资源结果：15年增值800%
2015年转战半山傲璇
时机：香港楼市历史高点套现策略：豪宅置换，降总价保流动性操作：15亿卖出别墅，3.75亿买入大平层
2023-2024年连续抄底
时机：香港取消楼市调控政策初期标的：核心地段学区房（贝沙湾+启德）特征：均低于市场价15%-24%入手
启德天泷所在的34校网，是全港顶级学区；贝沙湾坐拥数码港产业辐射。他们的选择始终围绕"稀缺地段+教育资源+产业支撑"三大核心要素。
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五，香港楼市的残酷真相
当袁氏夫妇连续抄底时，香港楼市正经历深度调整：
中原城市领先指数较2021年高点下跌25 24年上半年住宅成交同比减少23%贝沙湾同类户型较高峰期缩水30%
德意志银行最新报告显示，香港市中心公寓仍以每平米约205万人民币的价格，稳坐全球最贵宝座。但成交量冰冻与价格高企并存，构成当前香港楼市的魔幻现实。
在这种背景下，袁氏夫妇的操作更显耐人寻味。他们买下的启德天泷，正是李兆基家族旗下恒基地产开发的项目。选择此时入场，是否预示着对四大家族操盘能力的信任？
六，给普通投资者的启示录
袁天凡夫妇的房产投资哲学，蕴含着超越顶豪圈层的普世智慧：
逆周期勇气在2000年金融危机余波和2023年市场恐慌中果断出手，证明"别人恐惧时贪婪"的巴菲特法则同样适用于楼市核心价值坚守无论是太平山顶、半山傲璇还是启德新区，所有选择都锁定不可复制的稀缺资源杠杆艺术2000年收购香港电讯的百亿美元融资，与房产投资的按揭杠杆异曲同工，关键在风险可控流动性管理2015年从别墅换到大平层，本质是降低资产总价提升流动性，应对经济周期变化
七，当马云们还在山顶看风景，真正的资本玩家已转战新战场
2015年交易达成时，51岁的马云刚带领阿里登陆纽交所，站上人生巅峰。而63岁的袁天凡已开始布局下一盘棋。
如今，当内地富豪还在消化香港山顶豪宅时，袁氏夫妇已完成从传统豪宅到新兴核心区学区房的战略转移。启德新区——这个前机场地块上的新城，正在成为香港新一代精英的聚集地。
他们用跨越25年的三次精准操作证明：真正的资本智慧，不在于追随潮流，而在于预见潮水的方向。
当普通投资者还在争论"现在该不该买房"，顶级玩家早已用行动写下答案。那些看得懂信号的人，正悄然跟随"李嘉诚军师"的脚步布局未来。
